ESRI BLOG

Các nhà quy hoạch Honolulu trực quan hóa các mô hình nhà ở với tầm nhìn dự đoán về khả năng chi trả

Nội dung chính

  • Thành phố thủ đô của Hawaii thực hiện phân tích nhà ở và nhà cho thuê ngắn hạn thông qua việc nhìn thấu khả năng chi trả.
  • Các nhà quy hoạch hình dung các thay đổi quy hoạch vùng được đề xuất để đánh giá các tác động của kế hoạch đối với các mô hình nhà ở hiện tại.
  • Trực quan 3D cung cấp sự hiểu biết nhanh chóng và trực quan về các thay đổi được lên kế hoạch.

Các trang web lưu trữ trực tuyến, như Airbnb và VRBO, đã không đặt mục tiêu phá vỡ thị trường bất động sản địa phương. Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy nhà ở cho thuê trong kỳ nghỉ ngắn hạn đang trở thành động lực chính cho sự gia tăng của giá thuê nhà và giá nhà tại các thành phố trên khắp thế giới.

Ở Hawaii và đặc biệt là Honolulu, trong một thời gian dài rất khó để tìm thấy nhà ở giá rẻ. Để chống lại sự khan hiếm này, và để cân bằng giữa nhu cầu của người dân so với khách du lịch, cơ quan lập pháp Hawaii gần đây đã thông qua dự luật, và đang chờ chữ ký phê duyệt của thống đốc, yêu cầu các nhà cho thuê ngắn hạn phải thu và nộp thuế nhà ở. Hội đồng thành phố Honolulu vừa thông qua dự luật có tính khắt khe hơn trong việc hạn chế số lượng đơn vị cho thuê ngắn hạn và phạt tiền vi phạm lên tới 10.000 USD mỗi ngày.

Thuế nhà nước có thể tăng doanh thu đáng kể vì Honolulu là nơi có 800 dịch vụ cho thuê theo kỳ nghỉ hợp pháp và ước tính 8.000 đơn vị bất hợp pháp. Số lượng cho thuê ngắn hạn bị hạn chế này nên trả lại một số phòng ở này để sử dụng bởi người dân địa phương. Để hiểu rõ về những thay đổi này và cách chúng tác động đến người dân, các nhà phân tích và lập kế hoạch của thành phố sử dụng công nghệ hệ thống thông tin địa lý (GIS). Ở Honolulu, bản đồ và cơ sở dữ liệu GIS có sẵn thông qua Hệ thống thông tin đất đai của Thành phố và Hạt ( HoLIS ).

Ông Ken Schmidt, quản trị viên của hệ thống GIS, thành phố và hạt của Honolulu cho biết, “Honolulu (Thành phố và Hạt của Honolulu) đã bắt đầu xem xét việc thay đổi Pháp lệnh sử dụng đất (mã quy hoạch). Hệ thống GIS giúp định lượng vấn đề này xảy ra như thế nào và cho phép chúng ta hình dung ra những cách chúng ta có thể giải quyết chúng”.

Nhu cầu nhà ở vượt trội so với cung

Theo một báo cáo năm 2015 , sẽ cần 66.000 đơn vị nhà ở tại Hawaii vào năm 2025 để đáp ứng nhu cầu, với gần 26.000 nhu cầu đơn vị nhà ở cần thiết ở Honolulu. Một số đề xuất thay đổi quy hoạch vùng được đưa ra nhằm giải quyết thâm hụt số lượng nhà ở này.

Các đề xuất bao gồm các hạn chế về diện tích của các đơn vị dân cư để giảm thiểu những ngôi nhà lớn nhưng kém chất lượng; giảm bớt các hạn chế về chiều cao đối với các căn hộ thấp tầng để cho phép năm tầng thang bộ thay vì giới hạn ba tầng hiện có; và một đề xuất cho phép chủ sở hữu nhà có thể xây dựng và cho thuê các đơn vị nhà ở phụ.

Sở Kế hoạch và Cấp phép Honolulu đã sử dụng các công cụ trực quan 3D để kiểm tra và hình dung sự thay đổi quy hoạch chung cư thấp tầng được đề xuất trong khu phố Mo'ili'ili . Honolulu đã làm việc với Esri, thí điểm các khả năng của ArcGIS Urban và CityEngine trong một hội thảo trực tuyến.

Ông Schmidt chia sẻ: “Chúng tôi đã làm việc để chứng minh cho các nhà hoạch định xem những thay đổi đối với mã phân vùng của chúng tôi sẽ như thế nào trong 3D. Các nhà hoạch định của chúng tôi đã thực sự ngạc nhiên khi họ nhận ra rằng họ có thể nhanh chóng và dễ dàng thay đổi các giá trị trong mã quy hoạch và xem sự khác biệt trong các phương án phát triển sẽ là gì”.

Phương hướng cải thiện viễn cảnh về nhà ở

Metropolitan Honolulu là khu vực đông dân thứ tư ở Mỹ, với lưu lượng giao thông thường được xếp vào hàng tồi tệ nhất trong cả nước. Những hạn chế của hòn đảo, với các đồng bằng ven biển hẹp, sườn dốc và các kết nối hẻm núi xuyên đảo gây ra phần lớn sự tắc nghẽn này.

Dự án Hành lang Giao thông Công suất cao 20 dặm, 21 trạm, nhằm mục đích giúp giảm bớt vấn đề bằng cách giới thiệu đường sắt trên cao cho khu vực. Hành lang đường sắt, hiện đang được xây dựng, sẽ có lưu lương di chuyển khoảng 8.000 người mỗi giờ và mang đến cho cư dân Honolulu cơ hội suy nghĩ lại về các mô hình phát triển. Thành phố đã chấp nhận sự phát triển theo định hướng hệ thống  giao thông công cộng (TOD: lấy định hướng phát triển giao thông làm cơ sở cho phát triển, quy hoạch đô thị, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán) như một chiến lược để gian tăng mật độ nhà ở, các cơ hội việc làm và dịch vụ xung quanh các nhà ga.

“Chúng tôi đã làm việc với bộ phận TOD để xem xét các thay đổi trong luật quy hoạch để cung cấp các khuyến khích cho sự phát triển trong phạm vi nửa dặm quanh các địa điểm nhà ga”, ông Schmidt chia sẻ.

Schmidt và nhóm của ông đã tạo ra một môi trường với sự đóng góp từ người dân, mà trong đó chính phủ, doanh nghiệp và các bên liên quan trong cộng đồng  có thể hình dung ra các kịch bản tái phát triển TOD và đề xuất phân khu lại.

Khuyến khích phát triển

Khi Honolulu bắt đầu xây dựng tuyến đường sắt mới và các phát triển đi kèm, các quan chức đang tìm cách cải thiện quy trình cấp phép của thành phố.

“Bất cứ ai cố gắng để có được giấy phép xây dựng thường có một số thách thức”, ông Schmidt nói. “Đó là chủ yếu do số lượng lớn khoảng từ 15.000 đến 20.000 đơn xin giấy phép chúng tôi nhận được mỗi năm. Bất cứ điều gì chúng tôi có thể làm để giúp hợp lý hóa quá trình đó hoặc làm cho nó dễ dàng hơn là một trong những mục tiêu chính của chúng tôi”.

Thành phố này là một thành phố cho phép cải tiến sớm với một hệ thống gọi là HONLine. Hệ thống này cho phép chủ sở hữu nhà nhanh chóng có được giấy phép cho những phụ kiện nhà ở như như hàng rào, tấm pin mặt trời, thay thế máy nước nóng hoặc các nâng cấp nhỏ khác cho tài sản dân cư.

“Về cơ bản, GIS đóng một vai trò quan trọng [trong HONLine] bởi vì chúng tôi phải kiểm tra xem liệu tài sản đó có thể nằm trong vùng lũ lụt, dọc theo bờ biển hay không, hay cách nó được khoanh vùng như thế nào”, ông Schmidt nói. “Sự tích hợp của hệ thống cấp phép với hệ thống GIS của chúng tôi rất quan trọng trong việc chúng tôi có khả năng cấp phép trực tuyến”.

Tiếp theo, Schmidt và nhóm của ông hy vọng sẽ giúp đỡ cải tiến các quy trình công việc kinh doanh cho các nhà phát triển mới bằng cách kết hợp các mô hình thông tin xây dựng kỹ thuật số (BIM) trong GIS như một phần của quy trình xem xét cấp giấy phép. Các tệp BIM kỹ thuật số sẽ thay thế các gói giấy đang được sử dụng ngày nay. Một quy trình làm việc hoàn toàn kỹ thuật số mới sẽ cung cấp một phương tiện để hợp lý hóa các đánh giá mã xây dựng và tự động hóa việc phát hiện và thông báo về bất kỳ xung đột nào.

Trong khi sự phát triển và tái phát triển đang diễn ra ở Honolulu có tác động đáng kể đến nền kinh tế địa phương, thì GIS cung cấp các phương tiện để định lượng nó.

“Nhìn qua dữ liệu của chúng tôi, có thể thấy. 2% tổng số giấy phép xây dựng chiếm hơn 10% tổng giá trị của tất cả các giấy phép xây dựng. Số lượng giấy phép nhỏ đó phản ánh 33 căn hộ tổ hợp mới được xây dựng trong năm ngoái”. Ông Schmidt chia sẻ.

Tác động của các căn hộ mới, đối với cả vấn đề nhà ở giá cả phải chăng và nền kinh tế chung của thành phố, là một trong những yếu tố thúc đẩy thành phố gần đây áp dụng thay đổi quy hoạch phân khu căn hộ đi lên bằng thang bộ được đề xuất . Nhiều ý tưởng khác được đưa ra để đối phó với cuộc khủng hoảng nhà ở của nhà nước.

“Một loạt các đề xuất sáng tạo và đổi mới khác nhau và một số đề xuất chung chung đang được đưa ra. Mỗi đề xuất cần được phân tích bằng cách sử dụng GIS để xem các tác động tiềm năng và để truyền đạt kết quả tới công chúng” – theo ông Schmidt.

Hawaii phát triển dữ liệu hình ảnh và độ cao như một Dịch vụ

Bang Hawaii đã đầu tư đáng kể vào việc thu thập và chia sẻ cả hình ảnh và dữ liệu độ cao 3D bên cạnh dữ liệu vectơ truyền thống. Nỗ lực này giảm bớt gánh nặng cho các thành phố và doanh nghiệp trong bang khi sử dụng dữ liệu này cho các quyết định lập kế hoạch.

Joan Delos Santos, Giám đốc dữ liệu của Chương trình GIS toàn tiểu bang Hawaii, Văn phòng quy hoạch, cho biết, “Tạo ra dữ liệu với chất lượng tốt nhất có sẵn cho người dùng GIS toàn bang của chúng tôi cũng như cho các đối tác chính phủ của chúng tôi và công chúng là ưu tiên hàng đầu cho chương trình của chúng tôi”.

Nhân viên tại Chương trình GIS toàn bang Hawaii đã xử lý dữ liệu từ các cảm biến LiDAR, tạo ra một ứng dụng có sẵn để tải xuống với tất cả các bộ dữ liệu LiDAR đã được thu thập ở Hawaii từ năm 1999 đến 2017. Sau đó, họ đã tạo ra một số sản phẩm dữ liệu 3D có độ phân giải một mét Mô hình địa hình kỹ thuật số, Mô hình bề mặt kỹ thuật số và dịch vụ nâng cao. Các dịch vụ và các lớp dẫn xuất, như mô hình tòa nhà 3D, có thể được các ứng dụng và chương trình sử dụng, như ArcGIS Urban, để cung cấp bối cảnh 3D giúp cho việc trực quan hóa dễ dàng và có thêm nhiều chi tiết chính xác hơn.

Thành phố Honolulu tận dụng dữ liệu này trong các nỗ lực trực quan hóa.

“Chúng tôi có một sự hợp tác và chia sẻ dữ liệu tuyệt vời giữa các cơ quan nhà nước và quận ở Hawaii”, theo ông Ken Schmidt, quản trị viên GIS, Thành phố và Quận tại Honolulu nói, “chúng tôi tích cực chia sẻ thông tin của mình với nhà nước và nhà nước chia sẻ với chúng tôi”.