Khoa Học Vị Trí Đằng Sau Sự Bùng Nổ Của AI
Các công ty công nghệ và nhà phát triển bất động sản đang chạy đua để giành được một tài sản cực kỳ cạnh tranh: đất có thể chứa các trung tâm dữ liệu cung cấp năng lượng cho sự bùng nổ của AI.
Mỗi ngày, các doanh nghiệp và cá nhân nhập hàng triệu lệnh nhắc vào các nền tảng AI. Các lệnh này được định tuyến đến các trung tâm dữ liệu, nơi các đơn vị xử lý đồ họa (GPU)—những "ngựa chiến" của thế giới máy tính—cho phép các mô hình AI gửi lại câu trả lời và phân tích theo thời gian thực.
Các công ty liên quan bao gồm những gã khổng lồ điện toán đám mây được gọi là hyperscaler, các công ty trung tâm dữ liệu chuyên biệt và các nhà phát triển bất động sản. Khi tìm kiếm đất để xây dựng trung tâm dữ liệu, họ đang chuyển sang một công nghệ doanh nghiệp được gọi là phần mềm hệ thống thông tin địa lý (GIS).
Các trung tâm dữ liệu có một hồ sơ độc đáo. Chúng yêu cầu truy cập vào nguồn năng lượng dồi dào để duy trì máy chủ và lượng nước lớn để làm mát thiết bị. Chúng phải gần mạng cáp quang, cơ sở hạ tầng quan trọng và nhân lực có tay nghề—đồng thời đáp ứng luật phân vùng và tiêu chuẩn môi trường. Bạn có thể tìm thấy chúng ở các vùng ngoại ô bên ngoài DC, trong sa mạc Nevada, hoặc ở một thị trấn nhỏ ở trung tâm Oregon.
Một số ý kiến cho rằng tốc độ xây dựng trung tâm dữ liệu có thể đang chậm lại, nhưng những người khác lại nói rằng nhu cầu vẫn mạnh mẽ: Trong sáu tháng đầu năm 2025, họ lưu ý, đầu tư vào AI tạo sinh đã vượt qua con số của cả năm 2024.
Theo tính toán của công ty bất động sản CBRE, chỉ 2,8 phần trăm không gian trung tâm dữ liệu ở Bắc Mỹ không có người sử dụng, một tỷ lệ trống nhấn mạnh sự cạnh tranh gay gắt cho các địa điểm như vậy. Lợi thế thuộc về những người có thể tìm kiếm, đánh giá và lập kế hoạch nhanh nhất.
"Tốc độ ra thị trường đã rất quan trọng đối với các trung tâm dữ liệu," Sony David, giám đốc của công ty dịch vụ kỹ thuật và môi trường Langan, người đã tư vấn cho các hyperscaler, các công ty tài chính lớn và các nhà phát triển colocation về các dự án trung tâm dữ liệu, cho biết.
Nhóm trung tâm dữ liệu của Langan sử dụng các công cụ được xây dựng bằng công nghệ GIS để giúp khách hàng tìm các địa điểm đắc địa và xây dựng nguyên mẫu cơ sở nhanh hơn, vượt qua đối thủ cạnh tranh. "Chúng tôi coi đó là một lợi thế cạnh tranh và cung cấp cho khách hàng của chúng tôi những công cụ còn thiếu trong lĩnh vực này," David nói.
Chúng tôi nhận thấy rằng bạn có thể tận dụng các công cụ GIS để nhanh chóng tìm kiếm thông tin. Đó là điều mà rất nhiều khách hàng của chúng tôi đã thực sự tiếp nhận vì nó mở ra một cánh cửa mới để tìm các địa điểm mới có thể được phát triển. Sony David, Langan
GIS: Công nghệ thúc đẩy cuộc săn lùng không gian trung tâm dữ liệu
Trong cuộc săn lùng tài sản cho trung tâm dữ liệu, các hyperscaler đám mây và các công ty lớn khác có thể dành riêng nhân viên của mình cho việc lựa chọn địa điểm, thuê các công ty AEC hoặc bất động sản doanh nghiệp làm cố vấn, hoặc dựa vào sự kết hợp của cả hai. Dù họ tiến hành thế nào, GIS thường là yếu tố chung, giúp các công ty đánh giá giá trị của các lô đất và lập kế hoạch kịch bản cho quá trình xây dựng.
Sử dụng GIS và các công cụ liên quan để phân tích bố cục địa điểm trung tâm dữ liệu sẽ tiết lộ các ý nghĩa liên quan đến chi phí và chức năng.
Phần mềm định vị có thể thu hẹp hàng nghìn địa điểm tiềm năng thành một danh sách rút gọn các tài sản được xếp hạng đáp ứng các thông số kỹ thuật của khách hàng. Tại Langan, các công cụ GIS đã rút ngắn thời gian cần thiết cho phân tích này từ vài giờ xuống còn ba hoặc bốn phút, theo David. GIS thậm chí còn giúp các nhà phát triển khám phá các cơ hội ngoài thị trường và tránh các cuộc đấu giá.
Các ứng dụng này thực hiện điều này bằng cách phân tích vô số biến số của lô đất—điều kiện nền, vùng lũ lụt, vùng cơ hội—trên các bản đồ có thể được chia sẻ với khách hàng, kỹ sư xây dựng dân dụng, chuyên gia địa kỹ thuật và các bên liên quan khác.
Các cố vấn trung tâm dữ liệu cũng sử dụng bản sao số 3D dựa trên GIS để hình dung bố cục cơ sở trên một lô đất, cho phép các nhà thiết kế và chủ dự án thử nghiệm các sự đánh đổi như:
- Bãi đỗ xe bổ sung sẽ ảnh hưởng như thế nào đến lưu thông địa điểm và độ che phủ của tòa nhà?
- Thiết bị cơ khí có thể đặt trên mái nhà không?
- Việc san lấp mặt bằng và công trình đất đai có cần đầu tư thêm không?
"Bây giờ tôi có thể ngồi với khách hàng và xoay tòa nhà xung quanh và thay đổi cấu hình của bạn và nói, 'Nếu bạn làm ngắn [giá đỡ máy chủ] bốn feet, bạn có thể chen lọt cả một tòa nhà khác vào địa điểm này,'" Eric Wittner, một quản lý sản phẩm cấp cao tại Langan, người đã giúp xây dựng các công cụ GIS cho tư vấn địa điểm trung tâm dữ liệu, nói.
Nhanh chóng đạt đến 'Không'
Đọc thêm: // Các tour du lịch 3D đang thay đổi bất động sản
Vài năm trước, một địa điểm rộng 50 mẫu Anh cho một trung tâm dữ liệu có thể được coi là lớn, và một gigawatt (GW) công suất điện dường như xa vời. Bây giờ, Amazon đang xây dựng một cơ sở khổng lồ ở Indiana trên một địa điểm rộng 1.200 mẫu Anh sẽ tiêu thụ hơn 2 GW năng lượng cho một quan hệ đối tác với công ty AI Anthropic. Meta, Google và OpenAI đang theo đuổi các dự án trung tâm dữ liệu có quy mô hoành tráng tương tự.
Khi cuộc đua giành đất cho các trung tâm dữ liệu nóng lên, David và nhóm của anh tại Langan đã tìm thấy một đồng minh trong công nghệ GIS: "Chúng tôi thực sự thấy cần phải triển khai một số loại chiến lược giải pháp kỹ thuật số cho phép chúng tôi xem xét các địa điểm này nhanh hơn," anh nhớ lại.
Khi bắt đầu tìm kiếm, một bản đồ thông minh có thể được phủ bởi hàng nghìn chấm vàng cho biết các địa điểm tiềm năng. Khi người dùng bắt đầu lọc theo các yếu tố như diện tích mong muốn, khoảng cách đến đường cao tốc gần nhất hoặc nguy cơ sạt lở đất và các mối nguy hiểm khác, số lượng chấm sẽ giảm dần, cho phép kiểm tra sâu hơn các ứng cử viên khả thi nhất.
Việc thêm dữ liệu vào bản đồ có thể làm sắc nét phân tích. Ví dụ, việc hình dung các loại đất có thể loại bỏ một địa điểm có đất kém chất lượng, điều này có thể làm tăng đáng kể chi phí cho tường và nền móng. Một khách hàng muốn cung cấp năng lượng cho trung tâm dữ liệu bằng năng lượng đáng tin cậy, carbon thấp có thể ưu tiên gần nhà máy điện hạt nhân. Một tài sản gần một trung tâm đô thị phát triển có thể kéo theo các quy định nghiêm ngặt hơn về khí thải.
Phân tích vị trí cũng có thể khám phá các cơ hội như các địa điểm nâu—các nhà máy nhiệt điện cũ hoặc các cơ sở sản xuất đã ngừng hoạt động được đặt ở vị trí chiến lược gần các cơ sở xử lý nước và cộng đồng có công nhân lành nghề.
Tại Langan, David và nhóm thậm chí còn sử dụng các công cụ GIS để đảo ngược quá trình lựa chọn địa điểm, phân tích các yếu tố chung từ các dự án thành công và áp dụng chúng trong các phân tích tiếp theo.
Điều quan trọng không kém là nói 'không' cũng như nói 'có' vì đó là sự lãng phí thời gian và sự tập trung của mọi người nếu bạn đang đánh giá 10 địa điểm khi 3 địa điểm có thể đã bị loại bỏ trong năm phút đầu tiên. David, Langan
Tương lai hóa kế hoạch trung tâm dữ liệu bằng phân tích vị trí
Không chỉ quá trình lựa chọn địa điểm đang tăng tốc—ngay cả cách xây dựng trung tâm dữ liệu cũng đang phát triển nhanh chóng.
"Bạn thực sự phải bám sát những gì đang diễn ra vì nó thay đổi theo từng tháng về các loại tòa nhà [trung tâm dữ liệu] đang được xây dựng," David nói. "Mọi người đang tìm kiếm các công nghệ và nguyên mẫu rất tiên tiến và những điều mà họ chưa từng làm trước đây."
Với bản sao số do GIS tạo ra, hoặc mô hình 3D tương tác của một tòa nhà và môi trường, các nhà phát triển có thể kiểm tra tính khả thi và chi phí của các kế hoạch trước khi cam kết với bản thiết kế xây dựng.
Ví dụ, đất có thể là một trong những yếu tố chi phí lớn nhất trong việc xây dựng một trung tâm dữ liệu. Với bản sao số, nhóm Langan có thể giúp kiềm chế chi phí bằng cách tạo ra một kế hoạch san lấp mặt bằng yêu cầu ít nhất lượng đất di chuyển trên một địa điểm.
An ninh là một mối quan tâm lớn đối với chủ sở hữu trung tâm dữ liệu, với các chức năng quan trọng mà các cơ sở này hỗ trợ cho một số nhà cung cấp công nghệ lớn nhất thế giới. Với bản sao số 3D của GIS, một cố vấn có thể hình dung các sự đánh đổi liên quan đến việc thêm hàng rào đôi xung quanh một địa điểm trung tâm dữ liệu. Bằng cách bóc tách 25 đến 50 feet từ mép để làm hàng rào, "bất cứ thứ gì còn lại là thứ có thể xây dựng được, và điều đó có thể tạo ra đủ loại ràng buộc," Wittner giải thích. "Bạn đang giảm đáng kể diện tích bên trong, vì vậy nó đẩy yêu cầu về kích thước của bạn lên."
Một nhà phát triển trung tâm dữ liệu có thể nhấp và trượt các tính năng nhất định—như một lưu vực nước mưa hoặc một trạm biến áp điện—đến các phần khác nhau của một tòa nhà để so sánh lợi ích hoặc nhược điểm.
Trong quá khứ, các quy trình này có thể mất hàng tuần để kiểm tra. Ngày nay, David và các đồng nghiệp Langan của anh có thể giải quyết chúng trong một cuộc gọi với khách hàng, sử dụng mô phỏng GIS theo thời gian thực. Trong vòng vài phút, David nói, "Tôi có thể cung cấp cho họ một sự hiểu biết rất tổng quan về việc, 'Chúng ta có nên theo đuổi điều này hay không nên theo đuổi điều này?'"
Trong cuộc đua giành đất để khóa chặt năng lực trung tâm dữ liệu ngày nay, đó là lợi thế cuối cùng.